10.4.11

பத்திரமில்லாமல், சன் டிவி கட்டிடமா?

உண்மைத்தமிழன் என்ற பதிவரின் ‘பத்திரமே இல்லாத இடத்தில் சன் டிவி அலுவலகம்’ என்ற கட்டுரையில் பத்திரப் பதிவு பற்றி எழுப்பப்பட்டுள்ள சந்தேகங்கள் குறித்து சில விளக்கங்கள் அவசியம் என்று நினைக்கிறேன்.

ஒரு காலி மனையை விலைக்கு வாங்கும் நபர், தான் கிரயம் பெறும் தொகையைத்தான் பத்திரத்தில் குறிப்பிட வேண்டுமே தவிர பத்திரப் பதிவு அலுவலங்களில் வைத்திருக்கும் வழிகாட்டு மதிப்பினை (Guideline Value) அல்ல.

உதாரணமாக, வழிகாட்டு மதிப்பீடு ரூ.100/- என்று இருப்பினும், சொத்தின் விலை ரூ.75/- கூட இருக்கலாம். அப்படியிருப்பின் பத்திரத்தில் ரூ.75/- என்று குறிப்பிடாமல் ரூ.100/- என்று குறிப்பிடுவது தவறாகும். அப்படி கொடுத்தால், கொடுக்காத ரூ.25/-க்கு வருமான வரியிடம் பொய்கணக்கு தாக்கல் செய்ய வேண்டி வரும். வாங்கியவரும் வாங்காத ரூ.25/-க்கும் சேர்த்து காப்பிட்டல் கெயின் வரி கட்ட வேண்டும். ஒருவேளை அதே சொத்தை ரூ.125க்கு கிரயம் பெற்றால், அந்த தொகையைத்தான் குறிப்பிட வேண்டுமேயொழிய ரூ.100/- என்று குறிப்பிடக் கூடாது. அப்படி செய்வது வருமான வரித்துறையோடு பத்திரப்பதிவுத் துறையினையும் ஏமாற்றுவதாகும்.

எனவே சன் டிவி நிறுவனம் சொத்தினை ரூ.11.70 கோடிக்கு கிரயம் பெற்றால் அந்த தொகையை குறிப்பிடாமல் வழிகாட்டு மதிப்பான ரூ.16.87 கோடி என்று குறிப்பிட முடியாது. அப்படி செய்வதுதான் மோசடி!

***
வழிகாட்டு மதிப்பீடு என்பதற்கு எவ்விதமான சட்டரீதியிலான அங்கீகாரம் கிடையாது. பத்திரப்பதிவு அலுவலர்கள், சொத்தின் மதிப்பினை தனிப்பட்ட முறையில் அறிந்திருப்பது இல்லை என்பதால், அவ்வப்பொழுது ஏற்படும் கிரயங்களின் மதிப்பினை வைத்து நிர்ணயித்து, பத்திரப்பதிவு அலுவலங்களில் வைத்திருப்பார்கள். அவ்வளவுதான்.

உங்களது கிரயப்பத்திரத்தில் நீங்கள் குறிப்பிடும் தொகையானது, ரூ.125/- என்றால் அலுவலர் அதற்கான முத்திரைக் கட்டணத்தை பெறுவார். ஆனால் ரூ.75/- என்றால், ‘சந்தை மதிப்பு ரூ.100/-. அதற்கான கட்டணத்தைக் கட்டவும்’ என்று கோருவார். நீங்கள் மறுத்தால், அதனை கட்டாயப்படுத்தி வாங்க அவருக்கு அதிகாரம் கிடையாது. உண்மையான சந்தை விலை என்ன என்பதை நிர்ணயிக்க அதற்கென உள்ள அதிகாரியிடம் பிரச்னையை அனுப்பி வைப்பார்.

பிரச்னையை தவிர்க்க வேண்டி, நீங்கள் ரூ.100/-க்கான முத்திரைக் கட்டணத்தை செலுத்த சம்மதிக்கலாம். ஆனால், பத்திரத்தில் உண்மையான கிரயத் தொகையான ரூ.75/- என்றுதான் குறிப்பிட வேண்டும்.

உங்களுக்கு சம்மதமில்லை என்றால், சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் அதிகாரி, வழிகாட்டு மதிப்பை வைத்து சந்தை விலையை நிர்ணயிக்க இயலாது. அந்த சொத்தின் சாதக பாதங்கள் அதன் அருகே உள்ள சொத்துக்கள் சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட தொகை என்ற அம்சங்களைக் கொண்டு நிர்ணயிக்க வேண்டும்.

முக்கியமாக, இவ்வாறு சந்தை மதிப்பு விசாரணையிலிருப்பினும், பத்திரப்பதிவினை மறுக்கக் கூடாது. பத்திரமானது பதிவு செய்யப்பட்டு தாமதமின்றி உங்களிடம் வழங்கப்பட வேண்டும். அந்தப் பத்திரத்தில், இவ்வாறு சந்தை மதிப்பிற்காக விசாரணை நிலுவையிலுள்ளது என்பதை குறிப்பிட்டு சொத்தினை வாங்கியவரிடம் பத்திரத்தை கையளிக்க வேண்டும் என்று பல்வேறு முறை நமது உயர்நீதிமன்றம் தீர்ப்பு கூறினாலும், பத்திரப்பதிவு அலுவலர்கள் பத்திரத்தினை திருப்பி வழங்குவதில்லை.

சன் டிவி நிறுவனம், உயர்நீதிமன்றத்தில் நீதிப் பேராணை மனு தாக்கல் செய்தால், உடனடியாக பத்திரத்தினை அவர்களிடம் வழங்க உயர் நீதிமன்றம் உத்தரவிடும் வாய்ப்புகள் அதிகம்.

***
டான்சி வழக்கில் பத்திரப்பதிவு அலுவலர், வழிகாட்டு மதிப்பிற்கும் குறைவாக பத்திரத்தில் குறிப்பிட்ட தொகையினை ஆட்சேபிக்காமல் ஏற்றுக் கொண்டார். எந்தவொரு பத்திரப்பதிவு அலுவலரும் அவ்வாறு ஏற்றுக் கொள்வதில்லை சன் டிவி விவகாரத்தில் ஆட்சேபிக்கப்பட்டுள்ளது. எனவே டான்சி வழக்கோடு இதனை ஒப்பிட முடியாது!

இறுதியாக, ‘பதிவு ஆவணமே இல்லாத இடத்தில் எப்படி கட்டிடம் கட்ட அனுமதி கிடைத்தது’ என்ற கேள்வியும் அர்த்தமற்றது. முத்திரை கட்டண பிரச்சனையில் ஒரு கிரயப் பத்திரம் முடங்கியுள்ளது என்பதற்காக, அந்த சொத்தில் ஒருவர் கட்டிடம் கட்டக்கூடாது என்பது கிடையாது. சொத்தை கிரயம் பெறாமலேயே, அதன் உரிமையாளரின் அனுமதியைப் பெற்று கட்டிடம் கட்டலாம். கிரயப் பத்திரம் கையெழுத்திடப்பட்ட அன்றே சன் டிவி நிறுவனம் சொத்தின் உரிமையாளர்கள் என கருதப்படுவர். எனவே கட்டிடம் கட்ட அனுமதி வழங்கியதில் தவறில்லை என்றே நினைக்கிறேன்.

சொத்தின் சந்தை மதிப்பு எவ்வளவு என்ற பிரச்சினையை உச்ச நீதிமன்றம் வரை எடுத்துச் செல்லலாம். அதற்கு பல ஆண்டுகள் பிடிக்கலாம். அந்த வழக்கு சன் டிவி நிறுவனத்துக்கு பாதகமாக அமைந்தால் கூட, அந்த சில லட்சங்களுக்காக பல கோடி மதிப்புள்ள சொத்தினை முடக்குவது என்பதை ஏற்றுக் கொள்ள இயலாது.

முத்திரைக் கட்டண பாக்கி என்பது சொத்தின் மீதுள்ளமுதலாவது சார்ஜ். அதாவது அந்த சொத்து யார் கையில் இருந்தாலும், அதனை விற்று பாக்கியை வசூலித்துக் கொள்ளலாம். எனவேதான், அந்த சொத்தினை அதற்குப் பிறகு வாங்குபவர்களை இப்படி ‘ஒரு விசாரணை நிலுவையில் உள்ளது’ என்று எச்சரிக்கவே, பத்திரத்தினை திருப்பிக் கொடுக்கையில் அதனை குறிப்பிட வேண்டும் என்று நீதிமன்றங்கள் தீர்ப்பு கூறியுள்ளன.

மதுரை
100411

7 comments:

Prabhu Rajadurai said...

முத்திரைக் கட்டண பிரச்னை நிலுவையில் இருப்பினும், பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணத்தை உரிமையாளரிடம் திருப்பித் தரவேண்டும் என்பது குறித்த சமீபத்திய நீதிமன்ற உத்தரவை பார்க்க

http://www.indiankanoon.org/doc/443257/

Anonymous said...

வழிகாட்டு மதிப்பைத்தான் பின்பற்றவேண்டும் என்று உறுதியான ஆணைகள் இல்லாத நிலை லஞ்சத்திற்க்குத்தான் வழி வகுக்கிறது. பத்திரப்பதிவு துறையில் பதிவு செய்யும் போதே இதனை ஆய்வு செய்ய இவர்கள் வருவார்கள் இவ்வளவு செலவு ஆகும் வேறு ஏதும் பிரச்சனை வராது என்று அங்குள்ள பத்திர பதிவு அதிகாரியே தைரியம் சொல்கிறார். இப்படி இருக்கும் போது இதில் என்ன பிரச்சனை வரப்போகிறது. எல்லாமே லஞ்சம்….லஞ்சம் தான்.

Prabhu Rajadurai said...

"எல்லாமே லஞ்சம்….லஞ்சம்தான்"
நீங்கள் கூறுவது சரியல்ல. லஞ்சத்தை எளிதில் தவிர்க்கக் கூடிய துறை பத்திரப்பதிவுத் துறை என்பது எனது கருத்து. அடுத்த பதிவில் அதனை விளக்க முற்படுவேன்

bandhu said...

//வழிகாட்டு மதிப்பீடு ரூ.100/- என்று இருப்பினும், சொத்தின் விலை ரூ.75/- கூட இருக்கலாம். அப்படியிருப்பின் பத்திரத்தில் ரூ.75/- என்று குறிப்பிடாமல் ரூ.100/- என்று குறிப்பிடுவது தவறாகும். அப்படி கொடுத்தால், கொடுக்காத ரூ.25/-க்கு வருமான வரியிடம் பொய்கணக்கு தாக்கல் செய்ய வேண்டி வரும். வாங்கியவரும் வாங்காத ரூ.25/-க்கும் சேர்த்து காப்பிட்டல் கெயின் வரி கட்ட வேண்டும். ஒருவேளை அதே சொத்தை ரூ.125க்கு கிரயம் பெற்றால், அந்த தொகையைத்தான் குறிப்பிட வேண்டுமேயொழிய ரூ.100/- என்று குறிப்பிடக் கூடாது. அப்படி செய்வது வருமான வரித்துறையோடு பத்திரப்பதிவுத் துறையினையும் ஏமாற்றுவதாகும்.//
இது புரியவில்லை. வழிகாட்டு மதிப்பு ஒரு கோடி என்றிருக்கும்போது, அதை ஐம்பது லக்ஷத்திர்க்கு விற்றதாக கணக்கு காட்டுவதால் பத்திர கட்டணம் குறைகிறது. ஆனால், உண்மையாக விற்ற விலை ஒரு கோடி. அதனால் ஐம்பது லக்ஷம் கருப்பு பணமாக வரவு ஆகிறது. இது தவறில்லையா? வழிகாட்டு மதிப்பு மார்கெட் விலைக்கு அருகில் இல்லையா?

Prabhu Rajadurai said...

நான் குறிப்பிட்டது சொத்தினை எந்த விலைக்கு விற்றீர்களோ, அந்த விலையை குறிப்பிட வேண்டும்...வழிகாட்டு மதிப்பீட்டு விலையை அல்ல என்பதை. வ.மதிப்பீடு என்பது ஒரு தோராய மதிப்பு...அது பத்திர அலுவலர்களுக்குத்தானேயொழிய உங்களுக்கல்ல். பல் இடங்களில் வ.மதிப்பு நாம் விற்கும் விலையை விட குறைவாக இருக்கும். ஆனால் சென்னையில் சில இடங்களில் அதிகமாக இருக்கும். எனவே ஒரு கோடிக்கு விற்றால் ஒரு கோடி என்றுதான் குறிப்பிட வேண்டும். ஐம்பது லட்சம் என்று நான் குறிப்பிடவில்லை!

bandhu said...

நான் சொன்னதை தவறாக புரிந்து கொண்டிருக்கிறீர்கள். பத்திர வரி குறைவாக கட்ட விற்ற விலையை குறைவாக காட்டுவது குற்றமா இல்லையா? அது தானே கருப்பு பணத்துக்கும் வழி வகுக்கிறது?

Prabhu Rajadurai said...

I dont know how many times, I have to repeat. Yes, it is an evasion of stamp duty, if you mention a lesser value in your document than the value at which the sale is conducted.